OLG München: Makler muss Käufer auf fehlende Unterkellerung hinweisen

Einem Immobilienmakler obliegen Aufklärungspflichten. Wie weit diese reichen, zeigt ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts München vom 19.11.2014.

Dem Urteil (Az. 20 U 2215/14) lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der klagende Käufer schloss mit der Maklerin einen Maklervertrag über die Vermittlung eines Grundstücks ab. Zuvor hatte die Maklerin das Objekt im Internet ausgeschrieben und ein Exposé zusammengestellt; dabei hatte die Maklerin jeweils die Formulierung gewählt „das Haus ist komplett unterkellert". Tatsächlich ist das Wohnzimmer (24 qm) nicht unterkellert. Der Käufer wurde darauf bei einer Besichtigung, die mit der Maklerin stattfand, nicht hingewiesen. Mit notariellem Kaufvertrag, in der jedwede Gewährleistung ausgeschlossen wurde, erwarb der Käufer das Anwesen zum Preis von 85.000 Euro. Die fehlende Unterkellerung stellte er erst nachträglich fest. Der Käufer begehrt wegen Verletzung einer Aufklärungspflicht aus dem Maklervertrag die Kosten für die Herstellung der Vollunterkellerung.

Das OLG München entscheidet, dass die Maklerin die ihr aus dem Maklervertrag obliegende Aufklärungspflicht verletzt, indem sie einerseits im Internet und in ihrem Exposé das streitgegenständliche Anwesen mit vollständiger Unterkellerung bewarb, andererseits aber trotz positiver Kenntnis den Käufer nicht darüber aufgeklärt hatte, dass das Anwesen tatsächlich nur zum Teil unterkellert war. Allerdings könne der Käufer die Kosten für die Herstellung der Vollunterkellerung nicht verlangen, weil ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Aufklärungspflicht durch die Maklerin nach der ständigen Rechtsprechung des BGH nicht auf den Ersatz des Erfüllungsschadens, sondern auf das negative Interesse gerichtet sei. Ein Ersatzanspruch auf den Erfüllungsschaden im Hinblick auf den Erwerb eines unterkellerten Hauses scheide aus, weil die Maklerin nicht Vertragspartner des Kaufvertrags über das streitgegenständliche Anwesen sei, der Kläger als Käufer aber nur vom Verkäufer Erfüllung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen könne. Der Käufer bekomme nur den Vertrauensschaden ersetzt, der anhand eines Vergleichs des Gesamtvermögens besteht: Verglichen wird die Vermögenslage, in welcher der Käufer sich jetzt befinde, mit derjenigen, in der er sich befände, wenn er nicht auf die fehlerhafte Aufklärung durch die Maklerin vertraut und demzufolge den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte. Zu erstatten seien somit Maklergebühr, Grunderwerbssteuer, Grundbuchkosten, Zinsschaden sowie Wertminderung aufgrund der fehlenden Unterkellerung.

Der durch eine unerlaubte Handlung des Maklers geschädigte Käufer hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, besser zu stehen, als er stünde, wenn der Makler die unerlaubte Handlung nicht begangen hätte. Der Käufer kann nur vom Verkäufer Erfüllung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Die unerlaubte Handlung eines Dritten kann nicht dazu führen, dass dieser haftungsrechtlich wie ein Verkäufer behandelt wird. Dies gilt auch dann, wenn die unerlaubte Handlung des Dritten im Rahmen eines Maklervertrags mit diesem erfolgte und deshalb der Käufer einen Schadensersatzanspruch gegen den Dritten aus der Verletzung vorvertraglicher oder vertraglicher Nebenpflichten hat.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim