Landgericht Flensburg: Ein Wohnungsverkäufer handelt nicht schon arglistig, wenn er nicht alle Ursachen einer Feuchtigkeitseinwirkung erforscht
Dem Urteil lag folgender Sachverhalt
zu Grunde: Zwei Jahre nach Kauf einer Eigentumswohnung stellt der Käufer
Feuchtigkeitseinwirkungen in dieser fest. Seine Nachforschungen beim Verwalter
ergeben, dass bereits vor Veräußerung der Wohnung Feuchtigkeitsschäden bekannt
gewesen waren, ein eingeschalteter Sachverständiger sodann Ursachenerforschungen
betrieben hatte. In seinem Gutachten schlägt der Sachverständige eine
umfassende weitere Mangelerforschung oder ein Zuwarten mit anschließender
neuerlicher Schadensbeurteilung vor, nachdem die höchsten Grundwasserstände im
Umfeld vorhanden gewesen seien. Der spätere Verkäufer wählt letztere Variante.
Nachdem sich keine weiteren Feuchtigkeitseinwirkungen feststellen ließen, hält
der Sachverständige einen vorangegangenen Wasserschaden möglicherweise für
schadenskausal, ohne jedoch eine abschließende Beurteilung vorzunehmen. Die vom
Sachverständigen vorgeschlagenen Arbeiten ließ der spätere Verkäufer durchführen.
Der Käufer ist nach alledem der Auffassung, dass diese Umstände, die allesamt
dem Veräußerer der Wohnung bekannt waren, eine arglistigen Täuschung beim
Kaufvertrag erfüllt hätten und daher der umfassend im Kaufvertrag enthaltene
Gewährleistungsausschluss nicht greife. Der Verkäufer hätte ihn über die
möglichen weiteren Ursachen aufklären müssen. Die unstreitig durchgeführten
Schadensbeseitigungsarbeiten hätten nur die Auswirkungen, nicht aber die
Ursachen der Feuchtigkeitseinwirkungen beseitigt.
Das sieht das Landgericht anders:
Zeige ein Sachverständiger zunächst zwei Möglichkeiten zur weiteren
Schadensbeurteilung auf und wähle der spätere Verkäufer die für ihn günstigere
Variante, liege in einem späteren Verschweigen nicht bereits eine
arglistbegründendes Verhalten. Vielmehr sei dies insbesondere dann
nachvollziehbar, wenn der Sachverständige bei der weiteren Schadensaufklärung nachvollziehbare
weitere Ursachen einer Feuchtigkeitseinwirkung aufzeige. Auch wenn der
Sachverständige keine abschließende Stellungnahme fertige, der spätere
Veräußerer aber auch den insoweit dennoch empfohlenen Schadensbeseitigungsempfehlungen
des Sachverständigen folge, begründe dies vielmehr den aus Sicht des
späteren Veräußerers nachvollziehbaren Versuch einer endgültigen Schadensbeseitigung.
Im Übrigen weist das Landgericht darauf hin, dass es nicht darauf ankomme, eine
Arglist des Verkäufers mit Sicherheit auszuschließen. Vielmehr trage der Käufer
die Beweislast dafür, dass er sicher widerlegt, dass der Verkäufer bei
Abschluss des Kaufvertrags guten Gewissens von einer endgültigen Beseitigung
der Feuchtigkeitsproblematik ausgegangen ist.
Fazit: Der
spätere Verkäufer einer Immobilie kann vom Sachverständigen zur weiteren
Schadenserforschung aufgezeigte, verglichen mit anderen Methoden günstigere
Varianten wählen und auf vom Sachverständigen gemachte Vermutungen zur
Schadensursache vertrauen, ohne zu weiteren Nachforschungen verpflichtet zu
sein. Der Käufer einer Immobilie trägt die Beweislast dafür, dass der Verkäufer
nicht guten Glaubens war, die endgültige Beseitigung der
Feuchtigkeitseinwirkung vorgenommen zu haben. Der Verkäufer
sollte aber im Kaufvertrag zumindest aufnehmen lassen, auf welche beseitigten
Schäden er hingewiesen hat, um so nachfolgenden Streit zu vermeiden. Dennoch
bleibt es dabei, dass es im Nachhinein der Käufer ist, der dem Verkäufer ein
arglistiges Verhalten nachzuweisen hat. Allein die Kenntnis von einem Schaden
und dessen anschließende Beseitigung können bei einer sachverständigen
Begleitung nicht dazu führen, genau darin eine Arglist begründen zu wollen.
Sollten
Sie hierzu Fragen haben oder sich in einer ähnlichen Situation befinden,
sprechen Sie uns an. Wir stehen Ihnen gerne für eine kostenlose Erstberatung
zur Verfügung.
Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer,
Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim
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