LG Frankfurt: Keine Maklerprovision bei Wegfall des Hauptvertrags infolge arglistiger Täuschung
Häufig kommt es vor, dass der Käufer
einer Immobilie den Kaufvertrag anficht wegen arglistig verschwiegener Mängel.
Welche Rechtsfolgen hat dies für den Maklervertrag und insbesondere für die
Maklerprovision?
Mit dieser Frage hatte sich kürzlich
das Landgericht Frankfurt/ Oder (Urteil vom 22.01.2016 - 12 O
236/14) auseinanderzusetzen. Dem Urteil lag folgender
Sachverhalt zu Grunde: Auf Nachweis der klagenden Maklerin erwarben die Käufer
ein Einfamilienhausgrundstück. Im notariellen Kaufvertrag vom 19.08.2014 wurde
ausdrücklich festgehalten, dass das Kellergeschoss lediglich eine 6 m lange
Feuchtigkeitsstelle aufweise. Die Gewährleistung wurde mit Ausnahme arglistiger
Mängel ausgeschlossen. Tatsächlich waren sämtliche Kellerräume feucht, weshalb
die Käufer mit Erklärung vom 04.12.2014 vom Kaufvertrag zurücktraten und die
Zahlung der Provision verweigerten.
Das Landgericht Frankfurt/ Oder weist die Klage der Maklerin ab. Nach
Einvernahme mehrerer Zeugen gelangt das Landgericht im Provisionsprozess zur
Überzeugung, die Verkäufer hätten die Feuchtigkeitsschäden arglistig
verschwiegen. Das Landgericht geht davon aus, dass mit rechtswirksamer
Anfechtung des nachgewiesenen Kaufvertrags auch der Provisionsanspruch
entfalle. Wird vom Anfechtungsberechtigten anstelle der Anfechtung der
Rücktritt erklärt, könne mangels wirksamen Hauptvertrags, gleichfalls
keine Provision gefordert werden.
Das Urteil steht in Einklang mit bewährten Rechtsprechungsgrundsätzen des
BGH. Danach führt die wirksame Anfechtung des nachgewiesenen Hauptvertrags zum
Wegfall des Provisionsanspruchs. Im Hinblick auf den Anfechtungsgrund besteht
eine anfängliche Unvollkommenheit des Hauptvertrags, die im Falle der
Anfechtung zu dessen Nichtigkeit führt. Entsprechendes gilt, wenn der
Hauptvertrag durch Wandelung (jetzt: Rücktritt) oder Aufhebungsvertrag
entfällt. Voraussetzung ist allerdings, dass die Aufhebung oder der Rücktritt innerhalb
der Anfechtungsfrist von einem Jahr ab Kenntnis erfolgt. Während der Makler
die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen des
Provisionsanspruchs trägt, hat der Maklerkunde im Einzelnen nachzuweisen, dass
der Hauptvertrag durch eine wirksame Anfechtung oder eine auf einen Anfechtungsgrund
beruhende Aufhebung oder Rücktritt weggefallen ist. Ein etwaiger Vorprozess des
Maklerkunden gegen die Verkäufer kann nur dann im Provisionsprozess
Bindungswirkung entfalten, wenn der Kunde im Vorprozess dem Makler den Streit
verkündet hatte. Dass der Anfechtungsgegner die Berechtigung der Anfechtung
anerkannt hat, genügt nicht. Dies trifft auch dann zu, wenn das Anerkenntnis im
Rahmen eines Prozessvergleichs abgegeben wird.
Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer,
Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim
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