OLG Hamm: Wer Mängel verschweigt, dem droht die Arglisthaftung

In der Praxis stößt man immer wieder auf die Meinung von Verkäufern, dass ein vollständiger Ausschluss der Gewährleistung bei einem Grundstückskaufvertrag absoluten Schutz vor einer Haftung für Mängel biete. Dem ist aber keineswegs so. In jedem Fall unberührt bleibt nämlich die im Übrigen sehr weit reichende Haftung, wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschweigt. Wann genau liegt aber Arglist vor?

Mit dieser Frage hatte sich kürzlich das Oberlandesgericht Hamm (Urteil vom 18.07.2016, 22 U 161/15) auseinanderzusetzen. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus enthält einen vollständigen Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel. Das Gebäude weist jedoch verschiedene, zum Teil erhebliche Mängel auf. Der Käufer stellt diese kurze Zeit nach Übergabe des Objekts fest. Insbesondere ist der Keller so undicht, dass bei stärkerem Regen das Wasser in flüssiger Form breitflächig in den Keller fließt. Der Käufer sieht sich getäuscht und erklärt zunächst die Aufrechnung mit Schadensersatzforderungen i.H.v. 110.000 Euro gegen die Kaufpreisforderung. Nachfolgend erklärt der Käufer sogar den Rücktritt vom Kauvertrag. Der Verkäufer betreibt wegen der Kaufpreisforderung die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Kaufvertragsurkunde. Der Käufer erhebt Vollstreckungsgegenklage und verweist auf den erklärten Rücktritt. Das Landgericht gibt der Klage statt, der Verkäufer geht in Berufung.

Die Berufung wird zurückgewiesen. Das OLG bestätigt die Entscheidung des Landgerichts, stützt sich allerdings nur darauf, dass der Käufer wegen arglistiger Täuschung des Verkäufers wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten sei. Das OLG sieht es als erwiesen an, dass der Verkäufer dem Käufer den Mangel des nassen Kellers arglistig verschwiegen habe. Der Käufer habe sogar ausdrücklich gefragt, ob der Keller trocken sei. Es habe eine Aufklärungspflicht bestanden, denn der Keller sei eben nicht nur feucht. Dass Wasser so ungehindert eindringt, sei auch mit Blick auf das Baujahr des Kellers nicht üblich. Es sei dem Käufer auch nicht anzulasten, dass er das Haus mehrfach und intensiv angeschaut habe. Zwar sei Feuchtigkeit an Kellerwänden durchaus auch für einen Laien erkennbar. Nicht erkennbar sei aber, dass bei starkem Regen das Wasser in flüssiger Form und breitflächig in den Keller strömt.

Fazit: Die Arglisthaftung kommt insbesondere bei der Verletzung von Offenbarungspflichten oder bei nicht richtiger Beantwortung von Fragen des Käufers in Betracht. Bestimmte Mängel muss der Verkäufer ungefragt offenlegen. Fragen des Käufers muss der Verkäufer aber in jedem Fall richtig und vollständig beantworten, auch wenn den Käufer insoweit keine Offenbarungspflicht getroffen hätte. Selbst wenn aber ein Verkäufer auf alle Mängel hingewiesen hat, droht noch Gefahr. Denn ihn trifft die Darlegungs- und Beweislast, dass der Käufer Kenntnis vom Mangel hat. Es ist daher Verkäufern dringend anzuraten, die Mängel, auf die der Käufer vor dem Kauf hingewiesen wurde bzw. die er kennt, ausdrücklich im Kaufvertrag bzw. in einer als Anlage beigefügten Liste zu erwähnen. Käufer wiederum sollten sich nicht auf die Möglichkeit der Arglisthaftung verlassen. Ihnen ist vielmehr zu empfehlen, die Immobilie vor dem Kauf durch einen geeigneten Sachverständigen auf etwaige wesentliche Mängel begutachten zu lassen. Versierte Sachverständige kennen die typischen Risiken. Eindringendes Wasser im Keller gehört dabei zu den „Klassikern“ möglicher wesentlicher Mängel.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim