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OLG Celle: Wohnfläche über 10% kleiner als im Exposé ausgewiesen: Käufer kann mindern

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Dem Käufer eines mit einem Einfamilien-haus bebauten Grundstücks ist vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags vom Verkäufer ein Exposé überlassen worden, in dem die Wohn- und Nutzfläche konkret ausgewiesen ist. Auf den Inhalt des Exposés wird im notariellen Kaufvertrag weder Bezug genommen, noch ist dieses der Urkunde als Anlage beigefügt. Nach Abschluss des Kauvertrags stellt sich her-aus, dass die im Exposé angegebenen Flächen um mehr als 10% von den tatsächlichen Flächen zu Lasten des Käufers abweichen.

Das OLG Celle entscheidet, dass der Käufer zu einer Reduzierung des Kaufpreises berechtigt ist. Aufgrund der Beschreibungen im Exposé liege ein Mangel vor. Zwar handele es sich bei den Flächenangaben mangels Berücksichtigung dieser im notariellen Kauvertrag nicht um eine Beschaffenheitsvereinbarung. Jedoch lasse die Angabe aus Sicht eines durchschnittlichen Käufers keine andere Erwartung zu, als dass diese jedenfalls in etwa richtig sind. Dabei seien die Grundzüge der Rechtsprechung zum Miet- auf das Kaufrecht übertragbar. Zum einen sei der Begriff der „Wohnfläche“ auslegungsbedürftig, da sich im allgemeinen Sprachgebrauch keine bestimmte Berechnungsart entwickelt hat. Zum anderen sei § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB entsprechend anwendbar. Auch wenn für das Kaufrecht keine der für das Mietrecht geltenden Vorschrift in § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB vergleichbare Bestimmung existiert, lasse sich die dazu ergangene Rechtsprechung des BGH, dass ein Wohnungs-mangel dann vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt, zumindest als Maßstab für die Feststellung heranziehen, dass die Kaufsache die aufgrund der Angaben im Exposé erwartete Be-schaffenheit jedenfalls dann nicht aufweist, wenn die Wohnfläche um mehr als 10% kleiner ist, als diese im Exposé ausgewiesen wird.

Fazit: Dem Urteil ist zuzustimmen. Meist weist der Kaufvertrag in derartigen Konstellationen einen weit gehenden Haftungsausschluss auf. Daher kommt eine Inanspruchnahme des Ver-käufers nur in Betracht, wenn dieser arglistig gehandelt hat. Arglistig handelt er, wenn er ei-nen Umstand verschweigt, obwohl er ihn kennt oder ihn jedenfalls für möglich hält und dies ebenso in Kauf nimmt wie die Möglichkeit, dass der Käufer bei Kenntnis des Mangels den Vertrag nicht oder nicht zu den selben Bedingungen geschlossen hätte.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim



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