AG Offenbach: Verzug mit Betriebskostennachzahlung, die zwei Monatsmieten über-steigt, rechtfertigt Kündigung
Ein
Vermieter kann ein Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter mit zwei
aufeinanderfolgenden Mieten in Verzug ist. Ob dies auch für eine Betriebskostennachzahlung
gilt, ist problematisch. Mit dieser Frage hatte sich kürzlich das Amtsgericht
Offenbach auseinanderzusetzen.
Dem Urteil vom
21.12.2016 (Az. 350 C 517/12) lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der
Vermieter machte gegen die beklagte Mieterin zunächst im Wege des
Urkundenprozesses eine Nachforderung aus Nebenkostenabrechnung (2011) geltend.
Nachdem das Amtsgericht die Klage als unstatthaft zurückwies, änderte das
Berufungsgericht mit Vorbehaltsurteil vom 20.12.2013 ab und verurteilte die Mieterin
antragsgemäß auf Zahlung. Die (zugelassene) Revision blieb erfolglos, der BGH
bestätigte in seiner Entscheidung vom 22.10.2014 das landgerichtliche Urteil.
Aufgrund neuerlichen Zahlungsverzugs mit der Betriebskostennachzahlung für 2012
erklärte der Vermieter im Nachverfahren die Kündigung des Mietverhältnisses, da
der Zahlungsrückstand zwei Monatsmieten überstieg. Nachdem in der Folgezeit die
Mieterin räumte, erklärte der Vermieter den Rechtsstreit hinsichtlich des
Räumungsanspruchs für erledigt, das Amtsgericht hatte die Mieterin in die
Kosten verurteilt und - soweit noch geltend gemacht (BK 2012) - auf Zahlung
erkannt. Die Berufung wurde zurückgenommen.
Das
Amtsgericht hat unter Hinweis auf eine frühere Entscheidung des LG Berlin vom
05.03.2014 das mit der Mieterin bestehende Mietverhältnis sowohl außerordentlich
als auch ordentlich für beendet angesehen und ein berechtigtes Interesse an der
Beendigung des Mietverhältnisses festgestellt. Die Mieterin verletzt ihre
mietvertraglichen Pflichten deshalb erheblich und schuldhaft, weil sie das offene
Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung für das Folgejahr (BK 2012) nicht
ausgeglichen hat. Die Nebenkostennachforderung für 2012 übersteigt zwei
Monatswarmmieten, so dass das Amtsgericht angesichts des fortbestehenden
Verzugs diesen Betrag im Tenor zugesprochen hat. Der Zahlungsverzug
rechtfertigt sowohl die fristlose als auch ordentliche Kündigung des
Mietverhältnisses. Die Prozesskündigung des Vermieters ist auch wirksam
gegenüber dem Prozessbevollmächtigten der Beklagtenpartei erklärt worden,
da der Empfang derselben regelmäßig von der Zustellvollmacht des
Beklagtenvertreters gedeckt ist.
Dem Urteil
ist zuzustimmen. Das Urteil bestätigt eine Linie der Instanzgerichte, bei
erheblichen Rückständen mit abgerechneten Betriebskostennachzahlungen nicht nur
wegen ordentlicher Kündigung, sondern auch außerordentlich auf Räumung zu
erkennen. Die Entscheidung des LG Berlin vom 05.03.2014 hatte noch auf eine
ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung abgestellt und unter Hinweis auf
BGH vom 10.10.2012 eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dann angenommen,
wenn der (Miet-)Rückstand eine Monatsmiete übersteigt.
Dr. Wolfgang
Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht,
Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim
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