OLG Düsseldorf: Zur arglistigen Täuschung über Hausschwammbefall

Mit dieser Frage hatte sich kürzlich das Oberlandesgericht Düsseldorf (Beschluss vom 17.11.2016,  24 U 48/16) auseinanderzusetzen. Dem Beschluss lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Mit notariellem Kaufvertrag veräußerte der Eigentümer sein Hausgrundstück mit dem aufstehenden historischen Gebäude aus dem Baujahr 1831. Es war bereits bei Abschluss des Kaufvertrags mit Hausschwamm befallen, dessen Beseitigung umfangreiche Arbeiten erforderte. Im Maklerexposé war angegeben, das Haus sei kernsaniert worden. Der Käufer fordert Schadensersatz.

Das Landgericht Duisburg weist die Klage ab. Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigt die Entscheidung. Die Angabe im Maklerexposé zum Sanierungsstand habe in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag gefunden und führe deshalb nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung. Lediglich bei einem arglistigen oder vorsätzlichen Vorspiegeln einer Kernsanierung würden die Verkäufer haften. Anders als für den Begriff der Entkernung gebe es jedoch keine einheitliche Definition für eine Kernsanierung. Regelmäßig werde davon ausgegangen, dass ein Gebäude kernsaniert ist, wenn es durch diverse bauliche Sanierungsarbeiten wieder in einen neuwertigen Zustand versetzt werde. Ein Rückbau bis auf die Außenmauern müsse nicht erfolgen. Es würden lediglich Elemente, die nicht zu den tragenden Strukturen gehören, entfernt. Würden alle Elemente bis auf die Außenmauern entfernt, spreche man im Unterschied zu einer Kernsanierung von einer Entkernung. Eine solche haben die Verkäufer aber zu keiner Zeit vorgespiegelt. Auch in dem dem Käufer vorliegenden Verkehrswertermittlungsgutachten seien lediglich Modernisierungs- bzw. Sanierungsarbeiten erwähnt. Für den Befall mit Hausschwamm als Sachmangel würden die Verkäufer wegen des Gewährleistungsausschlusses nur haften, wenn sie diesen arglistig bzw. vorsätzlich verschwiegen hätten. Auch hier seien bereits dem Sachverständigen keine Anzeichen für einen etwaigen Befall aufgefallen. Deshalb kann nicht angenommen werden, dass die Verkäufer als Laien irgendwelche Anzeichen diesbezüglich erkannt hätten.

Fazit: Der Käufer einer Immobilie wird seine Informationen über das Objekt regelmäßig aus dem Exposé und mündlichen Äußerungen des Verkäufers erhalten. Diese werden üblicherweise nicht Bestandteil des Notarvertrags. Sie stellen mangels formgerechter Regelung keine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Der Notarvertrag enthält vielmehr standardmäßig einen Ausschluss der Haftung des Verkäufers; die Immobilie wird verkauft „wie sie steht und liegt". Notare weisen hierauf in ihrer Entwurfsversendung regelmäßig hin. Die Käufer sollten deshalb die für sie wichtigen Punkte in den Notarvertrag aufnehmen. Wer dies als Käufer nicht tut, hat leider Pech. Sieht man von der Besonderheit des vorliegenden Falls, in dem ein Wertgutachten vorlag, ab, führt aufgrund der Rechtsprechung der Formzwang zum Schutz des Verkäufers vor beschönigenden Äußerungen und ebensolchen Angaben im (Makler-) Exposé. So wird den Begriff „kernsaniert" ein Durchschnittskäufer gleichbedeutend mit „generalüberholt" verstehen. Dass auch ein saniertes Gebäude mit Hausschwamm befallen sein kann, wird er deshalb nicht vermuten.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim