Keine Heizung im August und September - Mietmangel?

Im Falle eines kalten Sommers wie 2011 stellt oftmals sich die Frage, ob es einen Mietmangel darstellt, wenn Räumlichkeiten in den Monaten August und September nicht ausreichend beheizt werden können. Die Frage hatte kürzlich das OLG Düsseldorf (Az. 24 U 65/10) zu beantworten.

Dem Beschluss lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Mieter einer Gaststätte kündigt ein Mietverhältnis über eine Gaststätte außerordentlich, da er in den Monaten August und September 2008 die Räumlichkeiten nicht ausreichend beheizen konnte. Ebenso mindert er die Miete um 2/3. Der Vermieter ist der Meinung, die Räumlichkeiten in diesen Monaten nicht beheizen zu müssen und macht die Mietrückstände klageweise vor dem Landgericht geltend. Der Vermieter macht ein Zurückbehaltungsrecht an den Versorgungsleistungen aufgrund von der Minderung unabhängiger Mietrückstände geltend.

Die Klage wird abgewiesen. Aufgrund der zumindest nicht ausreichenden Beheizbarkeit der Gaststätte in den Monaten August und September sei die außerordentliche Kündigung wirksam. Es gehöre zu den grundlegenden Pflichten eines Vermieters, dafür Sorge zu tragen, dass sich in den Mieträumen eine dem mietvertraglichen Verwendungszweck entsprechende Temperatur herstellen lässt. Dieser Verpflichtung sei der Vermieter wiederholt und mit der Folge nicht nachgekommen, dass der Mieter in seiner gewerblichen Tätigkeit erheblich gestört und es ihm nicht zuzumuten war, am Mietverhältnis festzuhalten. Die Notwendigkeit der beheizten Räumlichkeiten ergebe sich schon allein aufgrund der festgestellten Außentemperaturen im fraglichen Zeitraum. Der Vermieter könne sich auch nicht darauf berufen, dass Heizöl fehlte oder die Heizanlage zuvor defekt gewesen sei. Der Vermieter hätte auf jeden Fall Abhilfe schaffen müssen. Eine Abmahnung sei ebenso nicht notwendig gewesen. Auch eine Minderung von 2/3 der Nettomiete für den fraglichen Zeitraum sei gerechtfertigt.

Der Beschluss ist zutreffend: Der Vermieter eines gewerblichen Objekts sollte, gerade im Hinblick auf ein längerfristiges Vertragsverhältnis, dafür Sorge tragen, dass das Mietobjekt ganzjährlich beheizbar ist. So besteht auch grundsätzlich keine Notwendigkeit zur Abstellung der Heizung in Sommermonaten, da die Heizkosten ohnehin im Regelfall auf den Mieter umgelegt werden. Die Entscheidung zeigt jedoch auch, dass in Gaststätten auch in den Sommermonaten ein Anspruch auf Beheizbarkeit der Räumlichkeiten besteht.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht