Beim Wohnungsverkauf Schimmelgutachten verschwiegen: Verkäufer haftet!

Bei Verkauf einer Immobilie kommt es häufig zu Streit darüber, ob der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat. Welche Grundsätze sind zu beachten?

Das Landgericht Augsburg hatte sich kürzlich (Urteil vom 23.01.2013, Az. 11 O 1440/10) mit diesen Fragen auseinander zu setzen. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Wegen Schimmelbildung minderten die Mieter des späteren Verkäufers die Miete. Die Klage des Vermieters auf Zahlung der geminderten Miete war erfolgreich, weil der gerichtlich beauftragte Gutachter ausschließlich Nutzerfehlverhalten für ursächlich erklärte. Ein von der Haftpflichtversicherung der Mieter nachgereichtes (oberflächliches) Gegengutachten, das zu dem Ergebnis kam, die Schimmelbildung sei nicht nur auf falsches Nutzerverhalten, sondern auch auf bauliche Mängel zurückzuführen, überzeugte den Vermieter nicht davon, dass der Gerichtsgutachter zu falschen Schlüssen gekommen sein könnte. Jetzt veräußert der Verkäufer die von einem Malerbetrieb überarbeitete und vom Schimmel befreite Wohnung. Im Kaufvertrag versichert er, dass nach seiner Kenntnis „keine Anhaltspunkte für versteckte Sachmängel des Sonder- und/ oder Gemeinschaftseigentums vorliegen". Von der „Vorgeschichte" sagt er dem Käufer aber nichts. Kurz nach dem Einzug bildet sich wieder Schimmel in der Wohnung. Der Käufer behauptet bauliche Mängel und klagt Minderung des Kaufpreises in Höhe der Mängelbeseitigungskosten ein (rund 10.000 Euro). Der vom Landgericht beauftragte Sachverständige stellt - anders als der vorherige Gerichtsgutachter! - eine ungenügende Sockelabdichtung als Ursache der Schimmelbildung fest. Der Verkäufer beruft sich auf den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss.

Der Klage des Käufers wird stattgegeben. Ein Verkäufer muss bei versteckten Mängeln „gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten". Der Verkäufer wusste, dass „ein Gutachter" die schon vor dem Verkauf aufgetretene Schimmelbildung auf Baumängel zurückgeführt hatte, und hätte den Käufer hierüber informieren müssen. Das gilt insbesondere, weil er erklärt hatte, dass keine Anhaltspunkte für Mängel vorlägen. Er hätte deshalb sogar Kenntnisse, die auf Vermutungen und unklarer Sachlage fußen, mitteilen müssen. Aber auch ohne diese Sondervereinbarung liegt ein arglistiges Verschweigen vor, weshalb der Gewährleistungsausschluss nicht greift.

Nach ständiger Rechtsprechung gilt: Ein Verkäufer muss bei versteckten Mängeln gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten. Mögliche Schlussfolgerungen auf Mängel, die sich durch ein ihm bekanntes Sachverständigengutachten ergeben, hat der redliche Verkäufer dem Käufer mitzuteilen. Erklärt der Verkäufer, dass keine „Anhaltspunkte" für versteckte Sachmängel vorliegen, erweitert dies seine Aufklärungspflichten über das gesetzliche Mindestmaß hinaus. Er muss dann sogar Kenntnisse, welche auf Vermutungen und unklarer Sachlage fußen, mitteilen. Der Verkäufer muss den Käufer nicht ausnahmslos über Schimmelprobleme früherer Bewohner informieren: Eine solche Pflicht besteht dann nicht, wenn die Schimmelproblematik nutzerbedingte Ursachen hat, also kein Baumangel vorliegt. Ein schimmelbedingter Streit mit dem Mieter stellt keinen Mangel der Wohnung dar und ist deshalb nicht offenbarungspflichtig.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht