Kammergericht Berlin: Für eine Rückforderung überzahlter Miete ist ein Vorbehalt bei Zahlung erforderlich

Kammergericht Berlin: Für eine Rückforderung überzahlter Miete ist ein Vorbehalt bei Zahlung erforderlich

Tritt im Rahmen eines Mietverhältnisses ein Mangel auf, so ist der Mieter grundsätzlich berechtigt, die Miete zu mindern. Was aber gilt, wenn er zunächst vorbehaltslos gezahlt hat?

Hierüber hatte kürzlich das Kammergericht (Urteil vom 27.08.2018 - 8 U 193/16) zu entscheiden. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Vermieter stellte wegen einer Dachaufstockung Anfang August 2015 vor dem Bekleidungsgeschäft der Mieterin ein Gerüst auf. Die Mieterin teilte Mitte August mit, dass sie rückwirkend ab August die Bruttomiete in Höhe von 10% mindern werde. Mitte Dezember wurde das Gerüst abgebaut, Ende März 2016 waren die Bauarbeiten vollständig beendet. Die Mieterin stellte nur die Zahlungen für November und Dezember unter ausdrücklichen Rückforderungsvorbehalt, behauptet aber, ein Vorbehalt sei für sämtliche Zahlungen erklärt worden. Sie begehrt nachträglich eine Rückzahlung überzahlter Miete. Für den Zeitraum bis zum Abbau des Gerüstes setzt sie eine Minderungsquote von 60% und danach von 20% an. Der Vermieter meint, die „gewährte" Minderung von 10% sei ausreichend.

Die Mieterin klagt ca. 4.300 Euro ein, erhält aber nur 153,65 Euro und muss die Kosten tragen. Sie hatte die Mietzahlungen von August bis einschließlich Oktober 2015 in Kenntnis ihres Minderungsrechts erbracht. Sie konnte nicht beweisen, dass sie die Zahlungen unter Rückforderungsvorbehalt geleistet hatte. Der Mietrückforderung für die Monate August bis Oktober 2015 steht daher § 814 BGB entgegen. Für den Monat November - für den die Zahlung unter Vorbehalt erfolgte - hielt das KG allerdings eine Mietminderung von 20% für angemessen. Dabei berücksichtigt es die verminderte Werbewirkung des Schaufensters aufgrund des Gerüsts, eine gewisse Verschattung des Ladens durch den oberhalb montierten Gerüstgang sowie Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub vor allem infolge der Arbeiten an der Vorderfassade. Für Dezember hielt es die geminderten 10% für ausreichend. Für Januar bis März sah es keinen Minderungsgrund. Auch für diese Monate würden etwaige Ansprüche wieder an § 814 BGB scheitern, weil die Mieterin diese Mieten ungekürzt gezahlt habe, ohne bei diesen Zahlungen einen Vorbehalt zu erklären. Die Vorbehalte bei den Mietzahlungen für November und Dezember 2015 wirkten nicht fort, weil das Gerüst in der Zwischenzeit abgebaut und damit die hauptsächliche Beeinträchtigung entfallen war.
Fazit: Der Fall ist weniger im Hinblick auf die Minderungsquote spannend, als vielmehr für die Beratung von Mietern in der Praxis lehrreich: Die Mangelfolgen, also die Höhe der Minderungsquoten oder auch die Frage, ob gekündigt werden kann, hängt vom Einzelfall ab. Viel wichtiger ist aber, dass sich der Mieter - unabhängig von der Art des Mangels oder der Höhe der Minderungsquote - seine (weitergehenden) Rechte von Anfang an klar und deutlich vorbehalten muss. Im vorliegenden Fall hatte sich Mitte Oktober ein Rechtsanwalt für die Mieterin gemeldet, aber nur versucht, eine deutlich über dem bisherigen Maß von 10% liegende Mietminderung zu verhandeln, was scheiterte. Er konnte zwar für die Vergangenheit (August bis Oktober) nichts mehr retten, weil ein nach einer Zahlung erklärter Vorbehalt nicht für die Vergangenheit wirkt. Offenbar hatte er aber die Mieterin nicht darauf hingewiesen, dass sie sich bei allen künftigen Zahlungen ihre weitergehenden Rechte vorbehalten müsse bzw. übersehen, dass dies nur für November und Dezember erfolgt war. Die Lehre muss sein, dass Berater die Vorbehalte standardmäßig für die Mandanten erklären sollten - lieber einmal zu viel als einmal zu wenig.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim