Gelegentlich wird ein Gutachter zur Bewertung einer Immobilie beauftragt. Werden nicht genau schriftliche Absprachen getroffen, kann es später problematisch sein, in welchem Um-fang eine Leistung geschuldet ist.
Mit einer derartigen Konstellation hat es sich das OLG Schleswig (Beschluss vom 22.08.2023 - 7 U 209/22) auseinanderzusetzen. Dem Beschluss lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Investor I erwog im Jahr 2015 den Erwerb einer Immobilie, die mehrere Wohn- und Gewerbe-einheiten umfasste, u.a. einen ehemaligen Supermarkt und ein nicht mehr betriebenes Schwimmbad. Zum Objekt gehörte auch ein in der Tiefgarage befindlicher Traforaum, der eine Trafostation mit Mittelspannungsschaltanlage beherbergte. Die Zugangsberechtigung für den Traforaum lag bei den Stadtwerken S. Um den elektrotechnischen Zustand des Objekts zu prüfen, wandte sich I mangels eigener Fachkunde an den Gutachter G. In einem einstündi-gen Ortstermin wurde das Objekt gemeinsam besichtigt. Der Traforaum - als solcher wegen des vorgehängten Warnschildes von allen erkannt - war verschlossen. G fertigte daraufhin ein schriftliches Gutachten mit folgendem Fazit: „Das gesamte Gebäude macht elektrisch einen gepflegten und befriedigenden Eindruck." In der Folge erwarb I das Objekt. Eine Prüfung der Trafostation durch S im Jahr 2018 ergab, dass die seit ca. 10 Jahren nicht mehr gewartete An-lage erneuert werden muss. I verlangt von G Schadensersatz in Höhe der hierfür aufgewende-ten Kosten von rund 58.000 Euro.
Die Klage wurde abgewiesen. Das OLG Schleswig hat auch die Berufung hiergegen zurück-gewiesen. I habe mangels Pflichtverletzung des G keinen Schadensersatzanspruch. Der Ver-trag über die Erstellung des Gutachtens sei als Werkvertrag einzustufen. Ein Werk sei mangel-frei, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Eine Abweichung von der vereinbarten Be-schaffenheit liege u.a. dann vor, wenn der mit dem Vertrag verfolgte Zweck der Herstellung eines Werkes nicht erreicht wird und das Werk seine vereinbarte oder nach dem Vertrag vo-rausgesetzte Funktion nicht erfüllt. Bei der Auslegung sei die berechtigte Erwartung des Be-stellers an die Werkleistung von Bedeutung. Entscheidend für die Auslegung der Sollbeschaf-fenheit sei hier, dass G das Gutachten auf Basis des Besichtigungstermins erstellen sollte, und zwar - auf Drängen des I - bereits am Folgetag. Es liege auf der Hand, dass Gegenstand der Begutachtung nur dasjenige sein könne, was G auch tatsächlich zugänglich war. Wenn I er-wartet hätte, dass G auch eine Anlage in einem verschlossenen Raum begutachtet, dann hätte I auf die Zugänglichkeit hinwirken müssen. Ein starkes Indiz dafür, dass auch I den Gutach-tenauftrag so verstanden habe, sei die widerspruchslose Hinnahme des Gutachtens, obwohl Ausführungen zur Trafoanlage gerade nicht enthalten waren. Deshalb bestand auch keine Pflicht des G, auf eine Erweiterung des Gutachtenauftrags hinzuwirken.
Fazit: Die Entscheidung hätte auch umgekehrt ausfallen können. Die Annahme zumindest einer Hinweispflicht des G dahingehend, dass die Einbeziehung der Trafostation für die Beur-teilung des elektrotechnischen Gesamtzustands unabdingbar ist, erscheint alles andere als fern-liegend. Ein entsprechender „Disclaimer" im Gutachten wäre dringend anzuraten gewesen.
Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Rechtsanwalts-kanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim
