Häufig kommt folgender Fall vor: Für ein Objekt liegt nicht die erforderliche Baugenehmi-gung vor. Wenn dann von Seiten der Behörde eine Nutzungsuntersagung ausgesprochen wird, beruft sich der Eigentümer häufig auf Bestandsschutz. Hat er damit Erfolg?
Mit einem derartigen Fall hatte sich kürzlich der VGH Baden-Württemberg (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 25.02.2026 - 5 S 2295/25) auseinanderzusetzen. Dem Beschluss lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Das Grundstück des Antragstellers (Ast) liegt in einem Mischgebiet in unmittelbarer Nähe eines allgemeinen Wohngebiets. Es ist schon seit längerer Zeit an Y verpachtet, der dort einen Stukkateurbetrieb betreibt. Eine Baugenehmigung für eine solche Nutzung liegt aber nicht vor, sondern nur für eine Gaststätte mit Beherbungsbe-trieb. Im Frühjahr 2025 kam es zu Nachbarbeschwerden wegen betriebsbedingten Lärmbeläs-tigungen. Die Baubehörde untersagt daraufhin die Nutzung und ordnet die sofortige Vollzie-hung der Verfügung an. Die Nutzungsuntersagung würde aufgehoben, wenn es eine Bauge-nehmigung für die Nutzung des Baugrundstücks gäbe. Der ASt hat gegen diese Verfügung Klage erhoben und gleichzeitig Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes gegen die Anordnung der sofortigen Vollziehung gestellt. Das Verwaltungsgericht lehnte diesen Antrag ab. Dagegen richtet sich die Beschwerde des ASt.
Die Beschwerde wird zurückgewiesen. Entgegen der Auffassung des ASt erfolge die geneh-migungspflichtige, aber nicht genehmigte Nutzung einer baulichen Anlage i.S.d. § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO-BW im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften und dürfe daher un-tersagt werden, ohne dass zuvor die ausgeübte Nutzung auf ihre Genehmigungsfähigkeit ge-prüft werden müsse. Die Nutzungsuntersagung diene dem Schutz des Genehmigungsverfah-rens. Eine Ausnahme gäbe es nur, wenn die Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig sei. Im vorliegenden Fall sei die ausgeübte Nutzung nicht genehmigt. Zur Prüfung der Genehmi-gungsfähigkeit müsse zunächst dargelegt werden, welche Tätigkeiten der Stukkateurbetrieb tatsächlich ausübe. Danach müsse geprüft werden, ob er unter dem Gesichtspunkt der entste-henden Immissionen als nicht wesentlich störender Gewerbebetrieb in der konkreten Lage im Mischgebiet genehmigungsfähig sei. Der ASt könne sich auch nicht auf § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO-BW berufen, nach der eine bauliche Anlage Bestandsschutz genieße, die bei ihrer Er-richtung oder zu einem späteren Zeitpunkt genehmigungsfähig gewesen sei. Der ASt habe weder substanziiert dargelegt, dass die in der Vergangenheit ausgeübte Tätigkeit der heute ausgeübten entspreche, noch, dass sie zu irgendeiner Zeit genehmigungsfähig gewesen sei. Es ließe sich daher nicht aufklären, ob Bestandsschutz bestehe. Diese Unaufklärbarkeit gehe zu Lasten des ASt. Die Rechtmäßigkeit der Untersagungsverfügung sei daher offen. Der Antrag des ASt sei dann unbegründet, weil das für die Anordnung der sofortigen Vollziehung strei-tende öffentliche Interesse am Schutz derer, die rechtmäßig handelten und daher eine Bauge-nehmigung beantragten, bevor sie eine Nutzungsänderung vornähmen, höher stehe als die In-teressen des ASt, die schon deswegen nur gering beeinträchtigt seien, weil die Nutzungsunter-sagung gegen den Pächter bestandskräftig sei.
Fazit: Ein Baurechtsfall wie aus dem Lehrbuch. Auch wenn die Begründung auf baden-württembergisches Landesrecht verweist und insbesondere § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO-BW kei-nesfalls in allen Bundesländern Entsprechungen hat, gelten die dargestellten Grundsätze in ähnlicher Form überall. Allerdings ist der materielle Bestandsschutz nicht überall wie in § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO-BW geregelten Form gesetzlich geregelt. Vielmehr beruht sie auf einer in § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO-BW nur in Gesetzesform gegossenen Rechtsprechung. Danach ist das Fehlen von Bestandsschutz keine negative Tatbestandsvoraussetzung für eine Nutzungsunter-sagung. Wenn also Bestandsschutz nicht festgestellt werden kann, geht dies zu Lasten des Betroffenen.
Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Rechtsanwalts-kanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim
