In welchem Umfang hat der Unternehmer dem Bauherrn bei mangelhaftem Bauwerk Schadensersatzanspruch wegen Mietausfall zu leisten?

Der Bauherr kann neben dem durch den Mietausfall entgangenen Mietzins auch die umlagefähigen Betriebskosten, die zu entrichtende Grundsteuer und die verbrauchsunabhängigen Gebühren für Strom von dem Unternehmer ersetzt verlangen.

Das OLG Koblenz hatte sich kürzlich mit folgendem Sachverhalt auseinander zu setzen: Der Unternehmer hatte für den Bauherrn eine Wohnung errichtet, die dieser nach Fertigstellung vermietete. Innerhalb der Gewährleistungsfrist kam es zu Schimmelbildungen, die zur Beendigung des Mietverhältnisses führten. Erst drei Jahre später wurde die Wohnung neu vermietet, weil zwischen den Parteien ca. eineinhalb Jahre ein selbstständiges Beweisverfahren lief, die Sanierung ein weiteres Jahr dauerte und der Bauherr ca. sechs Monate brauchte, um einen neuen Mieter zu finden. Zwischen den Parteien war neben der Dauer des berechtigten Mietausfalls die Erstattungsfähigkeit einzelner Kostengruppen streitig.

Das OLG Koblenz entscheidet, dass der mit den vorherigen Mietern vereinbarte Mietzins bei ungestörtem Verlauf des Mietverhältnisses für die Dauer des Mietausfalls hätte erzielt werden können und berechnet daher die Höhe des Mietausfalls auf Basis dieses Mietzinses. Daneben hat der AG einen Anspruch auf Erstattung der umlagefähigen Betriebskosten. Die Umlagefähigkeit ergibt sich aus dem Mietvertrag. Die Höhe folgt aus den Wohngeldabrechnungen. Des Weiteren stehe dem AG ein Anspruch auf Erstattung der zu entrichtenden Grundsteuer zu. Die Höhe der zu erstattenden Grundsteuer lasse sich dem Abgabenbescheid der Verbandsgemeindeverwaltung entnehmen. Darüber hinaus hat der AG einen Anspruch auf Erstattung der verbrauchsunabhängigen Gebühren für Strom.

Das Urteil legt anschaulich dar, welche Nebenkosten im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs wegen Mietausfalls geltend gemacht werden können. Insoweit können auf den Unternehmer zusätzlich zu den eigentlichen Mangelbeseitigungskosten erhebliche Kosten zukommen. Der Bauherr sollte aber darauf achten, dass er die einzelnen Schadenspositionen der Höhe nach belegen kann. Die Erstattungsfähigkeit der einzelnen Positionen hängt aber - wie so oft - vom Einzelfall und insbesondere vom konkret geschlossenen Vertrag ab.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht