„Kalte Räumung" durch Vermieter zulässig

Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung hinsichtlich der Mieträume und damit zulässig.

Der Bundesgerichtshof hatte sich kürzlich mit folgendem Fall auseinander zu setzten: Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über Gewerberäume zum Betrieb einer Gaststätte. Warmwasser und Heizleistung bezog der Mieter nicht direkt vom Versorgungsunternehmen, sondern von dem Vermieter. Der Mieter zahlte seit Längerem keine Miete mehr. Der Vermieter erklärte wirksam die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Zwischen den Parteien schwebte ein Räumungsverfahren. Der Vermieter drohte nunmehr dem Mieter an, die Versorgung mit Warmwasser und Heizung einzustellen. Der Mieter verlangt Unterlassung.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs steht dem Mieter kein Unterlassungsanspruch gegen den Vermieter zu (BGH, Urteil vom 06.05.2009, Az. XII ZR 137/07). Der Mietvertrag war bereits durch die fristlose Kündigung wirksam beendet worden. Nachvertragliche Pflichten könnten sich im Einzelfall aus besonderen Belangen des Mieters (z.B. Gesundheitsgefährdung) ergeben. Eine solche Verpflichtung lasse sich aber nur rechtfertigen, wenn sie den berechtigten Interessen des Vermieters nicht in einer Weise zuwiderlaufe, die ihm die weitere Leistung unzumutbar mache. Dies sei aber angesichts der bereits erheblichen Mietrückstände und der für den Vermieter bestehenden Gefahr, weitere Schäden durch die Belieferung mit Heizenergie zu erleiden, der Fall. Dem Kläger stehe daher kein Unterlassungsanspruch wegen einer nachvertraglichen Pflicht des Vermieters zu.

Auch einen Unterlassungsanspruch wegen drohender Besitzstörung (§ 862 Abs. 1 BGB) hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie stelle keine Besitzstörung der Mieträume dar. Nach bisheriger Rechtsprechung galt, dass eine Versorgungssperre durch den Vermieter eine Besitzstörung darstelle. Dies wurde damit begründet, dass jede Beeinträchtigung des Besitzers bei der Ausübung des Besitzes eine Besitzstörung darstelle und es nicht zu einer „Selbstvollstreckung" des Vermieters durch eine Einstellung der Versorgung kommen dürfe. Nunmehr gibt der Bundesgerichtshof diese Rechtsprechung ausdrücklich auf und entscheidet gegenteilig. Zwar werde der ungestörte Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt. Dies sei jedoch von der Besitzstörung zu unterscheiden. Der Zufluss von Versorgungsleistungen könne zwar Voraussetzung für den vertragsgemäßen Gebrauch sein, der nach Beendigung des Vertrages nicht mehr geschuldet werde. Er sei hingegen nicht Bestandteil der tatsächlichen Sachherrschaft als solcher. Die Einstellung der Versorgungsleistungen beeinträchtige weder den Zugriff des Besitzers auf die Mieträume, noch schränke sie die sich aus dem bloßen Besitz ergebende Nutzungsmöglichkeit ein. Die Gewährleistung der Versorgungsleistungen könne sich vielmehr allein aus dem zugrunde liegenden Vertragsverhältnis ergeben.

In der Sache stellt der Bundesgerichtshof erfreulich eindeutig klar, dass eine Versorgungssperre keinen Eingriff in den Besitz des (ehemaligen) Mieters begründet. Der Besitz an einer Wohnung vermittelt gerade nicht die Möglichkeit, Wasser und Heizleistung zu nutzen, sodass die Einstellung der Belieferung auch keine Störung des Besitzes darstellen kann. Die Versorgung kann etwa auch von einem Versorgungsunternehmen eingestellt werden. Dies beeinträchtigt nicht den Besitz des Mieters. Eine Versorgungssperre durch den Vermieter kann demnach auch nicht den Besitz des Mieters beeinträchtigen. Insoweit ist der Entscheidung des Bundesgerichtshofes zuzustimmen.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht