Welche Anforderungen werden an die Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gestellt?

Das Problem kennt so mancher Vermieter: Sein Mieter bleibt die Zahlung des Mietzinses schuldig. Beläuft sich der Rückstand auf zwei volle Monatsmieten, kann die Kündigung ausgesprochen werden. Aber: Welche formellen Anforderungen sind zu beachten?

Der Bundesgerichtshof hatte sich kürzlich (Urt. v. 12.05.2010, Az. 96/09) mit folgendem Sachverhalt auseinanderzusetzen: Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis außerordentlich wegen Zahlungsverzugs. Im Kündigungsschreiben listet er für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus seiner Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnet für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand in Höhe von 5.303,27 Euro sowie für die Vorauszahlung in Höhe von 2.038,80 Euro. Die Rückstände sind strittig. Die hierauf gestützte Räumungsklage wird vom Amtsgericht wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht für unwirksam gehalten und die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht geht entgegen der Ansicht des Amtsgerichts von der Wirksamkeit der Kündigung aus. Dagegen richtet sich die Revision des Mieters.

Die Revision des Mieters bleibt erfolglos. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs entspricht die Kündigung den gesetzlichen Anforderungen des § 569 Abs. 4 BGB. Bei einer schwierigen Sach- und Rechtslage genügt es zur formellen Wirksamkeit einer Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen und in eigener Verantwortung entscheiden zu können, wie er darauf reagieren will. Es ist ausreichend, wenn für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 jeweils monatsbezogen die aus Sicht des Vermieters bestehenden Rückstände bei der Kaltmiete und den Nebenkostenvorauszahlungen aufgelistet werden sowie daran anschließend die jeweils summenmäßig aufaddierten Gesamtrückstände aufgezeigt werden. Darüber hinausgehende Angaben sind nicht erforderlich. Auch eine fehlerhafte Berechnung des Rückstands hat auf die Wirksamkeit der Kündigung keinen Einfluss, sofern der angegebene Kündigungstatbestand bei richtiger Berechnung aber ebenfalls gegeben ist.

Der BGH hat erstmalig entschieden, welche Anforderungen an eine Kündigungsbegründung bei einer schwierigen Sach- und Rechtslage zu stellen sind. Er begründet dies nachvollziehbar anhand der Gesetzesmaterialien. Bei einer einfachen Sachlage reicht es jedoch aus, dass der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. In einem solchen Fall ist der Mieter in der Regel ohne Weiteres in der Lage, die Berechtigung der Kündigung anhand eines einfachen Vergleichs der geschuldeten mit der gezahlten Miete auf ihre Stichhaltigkeit zu überprüfen und in eigener Verantwortung zu entscheiden, wie er hierauf reagieren will. Keine einfache Sach- und Rechtslage wird wohl dann vorliegen, wenn die Kündigung auch auf frühere Rückstände gestützt wird. Dem Vermieter ist daher stets anzuraten, in seiner Kündigungserklärung die Rückstände für die jeweiligen Monate aufzulisten und den aufaddierten Gesamtbetrag der Rückstände aufzuzeigen.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht