Wer trägt die Beweislast bei der Mietminderung und wer beim Kautions-rückzahlungsanspruch?
Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss beweisen, dass das Objekt im Wesentlichen mangelfrei ist.
Das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf hatte sich kürzlich (Urteil vom 10.07.2012, Az. 409 C 192/11) mit folgendem Sachverhalt auseinander zu setzen: Die klagende Vermieterin hatte den Beklagten eine Wohnung vermietet. Die Mieter zahlten eine Kaution. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zahlte die Vermieterin die Kaution nicht aus, sondern verrechnete diese mit vermeintlichen Mietrückständen sowie Betriebskostennachforderungen. Nunmehr macht die Vermieterin mit der Klage einen Restbetrag aus Betriebskostennachforderungen geltend. Die Mieter sind der Auffassung, dass die Betriebskostenabrechnungen materiell unrichtig seien. Zudem sei die Miete aufgrund der Mängel jedenfalls in Höhe der Klageforderung herabzusetzen. Insofern sei die Klage abzuweisen.
Das Gericht weist die Klage ab! Zum einen seien die Betriebskostennebenabrechnungen materiell unrichtig, da fehlerhafte Verbrauchswerte angegeben worden seien. Das Gericht hat eine Aufrechnung der Vermieterin gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Mieter abgelehnt. Zu Recht hätten die Mieter die Miete gemindert. Dies habe zur Folge, dass die von den Mietern behaupteten Mängel vorgelegen hätten. Das Gericht geht zunächst davon aus, dass der Vermieter aufgrund der Erhaltungspflicht die Beweislast dafür trage, dass er dieser Verpflichtung nachkomme. Der Vermieter müsse beweisen, dass das Objekt im Wesentlichen mangelfrei sei. Dem Mieter obliege wiederum die sekundäre Darlegungslast bzw. erhöhte Substantiierungspflicht für einen Mangel. Der Mieter müsse genau beschreiben, worin ein Mangel von ihm gesehen wird. Der Vermieter müsse dann beweisen, dass der vom Mieter konkret geltend gemachte Mangel gerade nicht vorliege. Zudem stellt das Gericht darauf ab, dass die Klägerin als Vermieterin mit offenen Mietrückständen gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnet. Dementsprechend ist die Vermieterin darlegungs- und beweispflichtig für die Gegenforderung (offene Miete), mit der gegenüber der Kaution aufgerechnet werden soll. Die Vermieterin hat den Kostenvorschuss nicht gezahlt und ist damit beweispflichtig geblieben. Insofern war die Klage abzuweisen.
Das Gericht zieht für seine Entscheidungsfindung unter anderem die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) heran. Der BGH hatte dort die Anforderungen an den Vortrag des Mieters zur Erfüllung seiner Darlegungslast erleichtert, und auf das Erfordernis von Protokollen für wiederkehrende Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz verzichtet. Es bleibt abzuwarten, ob diese Entscheidung tatsächlich dazu führt, dass in Zukunft der Vermieter darlegen und beweisen muss, dass die Mietsache mangelfrei ist und er seiner Erhaltungspflicht nachkommt, so dass ein Recht zur Minderung besteht, oder ob weiterhin der Mieter, der sich auf eine Minderung beruft, darlegen und beweisen muss, dass ein Mangel vorliegt. In letzterem Fall müsste dann der Vermieter wiederum beweisen, dass er einen Mangel, der zur Minderung berechtigt, nicht zu vertreten hat. Der BGH hat sich mit dieser Frage nicht auseinandergesetzt, sondern lediglich die Anforderungen an die Darlegungslast erleichtert.
Friedhard Risters, Rechtsanwalt
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